蒙古國首都 烏蘭巴托 新市中心

項目投資分析

烏蘭巴托　城市總體簡介

　　根據《烏蘭巴托城市總體規劃(2005年-2020年)》(以下簡稱《總體規劃》)綜合分析和考慮資源、環境的承載能力和新市中心開發開放，對人口和用地規模進行合理布局，為本市實施以人為本，全面協調的可持續發展預留足夠的空間。

　　2020年常住人口控制在230萬人。中心城區200萬人，作為西部發展帶上的重要節點的新市中心核心區的人口規模為30萬人。

項目總平面布局

項目周邊樓市調研及市場定位

烏蘭巴托市的在售樓盤多為個體開發商開發的單體樓座，缺少整體策劃和環境設計；總體價位多為800～200美元/ ㎡；

整個市場城市房地產市場缺少中大盤高品位地產項目，更談不上房地產品牌；

與中國國內土地供應方式相比最大特點：

1.不需要招牌掛！

2.所選大盤項目無需拆遷；

3.相當于中國20世紀90年代初的“聯建”分成；

4.國家特批“九成”銀行按揭！

綜上所述：

1.由于烏蘭巴托市老城區缺乏規劃和配套設施，加上空氣嚴重污染，已無法居��！因此政府下決心鼓勵大量建造新型住宅區，以滿足人們的居住需求；另一方面市民也迫切希望住進無污染的花園小區，據統計70%的居民有住房需求，這些都是直接產生購房的硬性需求；

2.隨著中國、德國、美國、日本、韓國等世界５００強國際大型品牌企業的紛紛進入蒙國淘金落戶，大批白領及高管都需要相應的居住區配套；

3.隨著新市中心“核心”的逐漸形成，政府各機構職能部門的進駐，周邊需要配置中高檔的花園社區；

4.社會經濟的熱點可能很快轉移到新市中心，隨之而來的是一大批企業的戰略重點轉向新市中心，大量移民紛紛進入．．．并形成“移民潮”．．．

打造一個面向國際的“濱湖水生態”花園社區，形成全新的面向整個新市中心的白領聚集的商圈。

項目集國際化、高科技、智能化、先進性、代表性于一身；集星級酒店、中高檔居住、中高檔娛樂消遣、大型SHOPINGMALL購物于一體；集現代、文化與休閑、商業于一身的大型中高檔花園社區。

投資概算及運作策略

該項目已報規，根據項目最新批復指標如下：

項目指標　　數值

總建設用地面積　　750萬㎡

總建筑面積　　　　550萬㎡

地上建筑面積　　　525萬㎡

其中地上住宅　　　450萬㎡

商業等公建　　　　60萬㎡

配套公建及設施約　15萬㎡

地下部分　　　　　25萬㎡

建筑密度（按建設用地） 25％

容積率（按建設用地） 0.7

綠地率（按建設用地） 42％

蒙古國政府決議

SWOT分析\操作建議:

（一）、SWOT分析

優勢：

　　 具有蒙古國家高層的資源背景，在項目規劃、設計、產品定位方面調整空間較大，具有很大的自主性和很強的操作性；

　　項目是位于所在地區為機場與市區中心地段，未來市場具有很大潛力，市政配套較完整；

　　隨著新市中心建設的快速推進很快形成該地區的熱點和中心，直接通過股權并購進入二級開發，不必經招拍掛，避免了惡性競爭，節約時間，贏得時機和大好商機！

風險：

　　城市及區域風險較小，風險主要集中在市場定位層面。

（二）、操作建議

　　需要進一步了解有關土地、規劃、市場情況等情況，以判斷對方提供條件實現的可能性及時間。

　　先與對方簽訂框架協議，以便推進工作。

　　重點是確定雙方合作模式，建議雙方根據該宗土地價值,充分發揮兩集團資信及資源優勢,確定未來的戰略捆綁的合作模式。